咨询人：南京晓庄学院某二级学院李老师              

接待老师：孙远辉

咨询时间：2017年3月4日

一、基本案情

咨询人李老师的亲属在2016年底作为买方签订了一份购房合同，并支付了2万元定金。因为当地房屋价格上涨幅度较大，卖方反悔，要求退还2万元定金，将房屋出卖给他人。按照当地市场价格，该房屋价格大概上涨了20万元。

其亲属执意要购买此房屋，又担心对方退还定金后另售他人，不知道自己能否实际取得该房屋。

二、法律意见

1、根据法律的规定，其亲属有权要求卖方继续履行合同。合同一旦成立生效，对双方当事人均具有法律上的约束力。当事人应当全面、实际、诚信的履行该合同。

2、关于定金，定金的类型分为立约定金、成约定金、违约定金、解约定金、证约定金。当事人可以对违约金的性质进行约定。当事人未对定金性质作出约定时，应当作出相应的推定。一般情况下，应当推定该定金仅具有定金的一般性质。根据《担保法》规定的立法精神，我国的交易习惯以及司法实践的普遍认可，我国定金的一般性质应当为违约定金。因此本案两万元定金的性质应该为违约定金，即使双倍返还定金，也不可以解约。

3、目前对方反悔，建议发函，要求对方履行。同时申请法院查封该房产，以避免卖方将该房屋过户给第三人。

三、法条链接

1、我国《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

2、我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

3、我国《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（5）法律规定的其他情形。